Občanský zákoník upravuje české soukromé právo. Od prvního ledna 2014 je účinný nový občanský zákoník – zákon 89/2012 a řada dalších předpisů, které jsou součástí tzv. rekodifikace soukromého práva na které legislativci pracovali mnoholet. Ministerstvo spravedlnosti ČR připravilo v souvislosti s touto převratnou legislativní změnou komplexní systém vzdělávání úředníků státní správy a samosprávy. Z praxe lze uvést že celý první půlrok 2014 se právníci a právnická veřejnost nový občanský zákoník učila za pochodu. Jen málo odpovědných právníků se Nový občanský zákoník učilo dopředu.
Většina majitelů po nájemci požaduje složení kauce (slovy občanského zákoníku jde o jistotu), i což by měla obsahovat připravená nájemní smlouvy. „Podle Nového občanského zákoníku a ustatnovení ohledně nájemní smlouvy lze však kauci započítat na dluhy nájemce až na konci nájemního vztahu, nelze ji tedy použít na úhradu dluhů v průběhu trvání nájmu. Toto je velká chyba autora občanského zákoníku Eliáše, která příliš stranil nájemníkům a umězil nesmyslně práva pronajímatelů. Z kauce lze pokrýt jak dlužný nájem, tak například škody způsobené nájemcem za trvání nájmu v bytě,“ upozorňuje Bascheri. Pokud byl nájemce spolehlivý a nemá žádné dluhy, má při ukončení nájmu právo na vrácení nejen kauce, ale i úroků po dobu držení jistoty pronajímatelem, a to v minimální zákonné výši.
Před nastěhováním nového nájemce je vhodné sepsat předávací protokol a zaznamenat do něj stavy měřidel a k popis vybavení bytu, stavu věcí, nejlépe s fotografiemi bytu. Nedílnou součástí nájemní smlouvy je informace o délce nájemního vztahu – buď se stanoví určité rozmezí od do, nebo doba neurčitá.
„K podpisu nájemní smlouvy by mělo dojít bezprostředně před nastěhováním společně s vybráním kauce. Na příjem kauce je dobré vystavit příjmový doklad. Pokud nájemci nemají na složení kauce, už je to varovný signál. Začínat ihned s dluhem svědčí o větších problémech, které budou následovat,“ varuje Tomáš Medřický. Kdo smlouvá o kauci asi nebude mít peníze na nájem během doby trvání nájemní smlouvy.
Na základě Nového občanského zákoníku, který platí i pro nájemní smlouvy uzavřené před novou právní úpravou 1. ledna 2014, nemůže bohužel a to je trestuhodné pronajímatel po nájemci požadovat úhradu smluvní pokuty, a to i když byla ve smlouvě sjednána. Autor občanského zákoníku JUDr. Eliáš přidělal majitelům nemovitostí řadu trápění, zcela mesmyslně se zhoršilo jejich právní postavení. V případě, že se nájemník zdráhá zaplatit nájemné a náklady na služby, má pronajímatel právo zaslat mu písemnou výpověď z bytu bez výpovědní doby. Avšak až po třech nezaplacených nájmech. To je docela dlouhá doba, ale málo nájemníků bude ochotno složit kauci ve výši až 6 měsíčních nájmů. V praxi vám nájemník složí maximálně dvě až tři, takže pokud uzavřete smlouvu s neplatičem můžete mít lehce škodu.
Další kapitolou je jak funguje podle nového ončanského zákoníku SVJ – Společenství vlastníků jednotek. Zákon 72/1994 se s počátkem platnosti nového ončanského zákoníku zrušil a problematiku SVJ dále upravuje nový ončanský zákoník.
