Je potřeba se podívat, jak probíhal vývoj legislativy která se týká společenství vlastníků jednotek. Poslanci a senátoři udělali občanům, kteří vlastní byt velkou hlavu a vymysleli spoustu podivných zákonů. Některé činnosti parlamentu by měli být trestány, například nový zákon ukládající povinnost namontovat do všech bytových domů měřiče tepla. Někde to vůbec nemá smysl a náklady na instalaci měřičů tepla jsou nesmyslně vysoké. navíc je třeba měřiče tepla každé 4 roky nechat vymontovat a cejchovat. Podívejme se ale na něco trochu jiného. Co je třeba měnit v názvu SVJ? Název společenství vlastníků má nově určité povinné náležitosti. Před účinností nového občanského zákoníku musel kromě označení domu obsahovat slovo „společenství“. To bylo logické i nelogické zároveň. Někteří lidé si myslí, že parlament je plný malomyslných lidí. Od 1.12014 musí názvy „starých i nových“ společenství vlastníků obsahovat sousloví „společenství vlastníků“. Nový občanský zákoník nadělal majitelům bytů, kteří je pronajímají hodně starostí. Jak jsou na správu svého bytového domu v SVJ Tulipán? Ve společenství vlastníků jednotek Tulipán jsou dobří a šikovní lidé co svojí práci umí dobře. Schůze společenství vlastníků jednotek pořádá SVJ Tulipán v restauraci Berenika v hotelu ESPRIT – Lihovarská 8, 190 00 Praha 9 – naproti objektu Rezidence Tulipán. K registraci přineste s sebou platný doklad totožnosti, případně jiný doklad osvědčující totožnost vlastníka. Pokud se shromáždění nezúčastní vlastník uvedený v katastru nemovitostí, může pověřit svého zástupce platnou plnou mocí, jejíž originál odevzdá u prezentace. V dobách socialismu spravoval bytových fond systém podniků bytového hospodářství, to je prostý historický vývoj. Bylo to lepší než dnes? To je zajímavá otázka pro pamětníky. Dnes po 25 letech od společenských změn započatých revolucí které začala 17. listopadu 1989 už jen lidé z dobrou pamětí jsou schopní rozlišit rozdíly mezi tím, jak to probíhalo tehdy a jak to funguje teď. Kdo by nechtěl dělat svojí práci dobře, lépe i nejlépe jak je možné? To vše lze díky znalostem. Kde načerpat nejlednoduším způsobem informace. Z knih se dají informace dobře absorbovat za málo peněz. Proč si nepřečítst knihu o tom jak by mělo fungovat SVJ?
Tag Archives: Nájemník
Nájemní smlouvy podle nového občanského zákoníku
Občanský zákoník upravuje české soukromé právo. Od prvního ledna 2014 je účinný nový občanský zákoník – zákon 89/2012 a řada dalších předpisů, které jsou součástí tzv. rekodifikace soukromého práva na které legislativci pracovali mnoholet. Ministerstvo spravedlnosti ČR připravilo v souvislosti s touto převratnou legislativní změnou komplexní systém vzdělávání úředníků státní správy a samosprávy. Z praxe lze uvést že celý první půlrok 2014 se právníci a právnická veřejnost nový občanský zákoník učila za pochodu. Jen málo odpovědných právníků se Nový občanský zákoník učilo dopředu.
Většina majitelů po nájemci požaduje složení kauce (slovy občanského zákoníku jde o jistotu), i což by měla obsahovat připravená nájemní smlouvy. „Podle Nového občanského zákoníku a ustatnovení ohledně nájemní smlouvy lze však kauci započítat na dluhy nájemce až na konci nájemního vztahu, nelze ji tedy použít na úhradu dluhů v průběhu trvání nájmu. Toto je velká chyba autora občanského zákoníku Eliáše, která příliš stranil nájemníkům a umězil nesmyslně práva pronajímatelů. Z kauce lze pokrýt jak dlužný nájem, tak například škody způsobené nájemcem za trvání nájmu v bytě,“ upozorňuje Bascheri. Pokud byl nájemce spolehlivý a nemá žádné dluhy, má při ukončení nájmu právo na vrácení nejen kauce, ale i úroků po dobu držení jistoty pronajímatelem, a to v minimální zákonné výši.
Před nastěhováním nového nájemce je vhodné sepsat předávací protokol a zaznamenat do něj stavy měřidel a k popis vybavení bytu, stavu věcí, nejlépe s fotografiemi bytu. Nedílnou součástí nájemní smlouvy je informace o délce nájemního vztahu – buď se stanoví určité rozmezí od do, nebo doba neurčitá.
„K podpisu nájemní smlouvy by mělo dojít bezprostředně před nastěhováním společně s vybráním kauce. Na příjem kauce je dobré vystavit příjmový doklad. Pokud nájemci nemají na složení kauce, už je to varovný signál. Začínat ihned s dluhem svědčí o větších problémech, které budou následovat,“ varuje Tomáš Medřický. Kdo smlouvá o kauci asi nebude mít peníze na nájem během doby trvání nájemní smlouvy.
Na základě Nového občanského zákoníku, který platí i pro nájemní smlouvy uzavřené před novou právní úpravou 1. ledna 2014, nemůže bohužel a to je trestuhodné pronajímatel po nájemci požadovat úhradu smluvní pokuty, a to i když byla ve smlouvě sjednána. Autor občanského zákoníku JUDr. Eliáš přidělal majitelům nemovitostí řadu trápění, zcela mesmyslně se zhoršilo jejich právní postavení. V případě, že se nájemník zdráhá zaplatit nájemné a náklady na služby, má pronajímatel právo zaslat mu písemnou výpověď z bytu bez výpovědní doby. Avšak až po třech nezaplacených nájmech. To je docela dlouhá doba, ale málo nájemníků bude ochotno složit kauci ve výši až 6 měsíčních nájmů. V praxi vám nájemník složí maximálně dvě až tři, takže pokud uzavřete smlouvu s neplatičem můžete mít lehce škodu.
Další kapitolou je jak funguje podle nového ončanského zákoníku SVJ – Společenství vlastníků jednotek. Zákon 72/1994 se s počátkem platnosti nového ončanského zákoníku zrušil a problematiku SVJ dále upravuje nový ončanský zákoník.
Zákon stanoví poměrně značné oznamovací povinnosti vlastníků jednotek
S pověřeným správcem většinou SVJ a BD uzavírá smlouvu o výkonu práv a povinností spojených se správou společného majetku a zároveň i o vedení účetnictví. „Všem klientům opakovaně doporučujeme tyto smlouvy oddělit a upozorňujeme je na to, že žádná smlouva jim nezaručí kvalitně vykonanou správu.
Měli by jste se vzdělat a stát se kompetentní. Poznejte a přečtěte si Nový občanský zákoník.
SVJ a BD by si ve smlouvách se správcem měla ohlídat jak práva a povinnosti jednotlivých stran, tak zejména sankce za porušení povinností. Pouze pravidelná a důsledná kontrola činnosti správní firmy může odhalit nedostatky, na které je nutné správní firmu písemně upozornit a vyzvat k nápravě. Pokud firma nápravu neučiní, písemná výtka může sloužit jako důkaz, na základě kterého se lze odpovědnosti za škodu zbavit. Činnost správcovské firmy je nutné také formulovat ve stanovách SVJ či BD.
Problémy mohou nastat také při vymáhání nedoplatků od členů SVJ nebo družstev. Některé výbory a představenstva přenechávají tuto činnost správci, jelikož se obávají osobních konfliktů s neplatícími sousedy. Shovívavost některých SVJ a BD může často vést i k částečnému promlčení.
Zákon stanoví poměrně značné oznamovací povinnosti vlastníků jednotek. Kdo nabude jednotku do svého vlastnictví, je povinen oznámit osobě odpovědné za správu domu nabytí vlastnictví, včetně své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost.
Totéž platí pro změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce. Vlastník je také povinen oznámit, že přenechal byt k užívání jiné osobě (např. jej dal do nájmu). V takovém případě je povinen současně oznámit i jméno a adresu osoby, které byt přenechal do užívání.
